Un requerimiento de pago enviado por un medio fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda de desahucio impide que el inquilino enerve el proceso pagando en el último momento, según el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Sin ese requerimiento previo, el inquilino conserva el derecho a paralizar el desahucio pagando la deuda antes de la vista, salvo que ya haya enervado una vez.
Esa diferencia —requerimiento previo sí o no— decide si un arrendador recupera la vivienda en meses o si el inquilino puede alargar el impago indefinidamente pagando justo a tiempo cada vez que hay juicio a la vista. Esta guía explica qué es la enervación, qué exige exactamente el artículo 22.4 LEC, qué debe contener el requerimiento, cómo acreditar que llegó al inquilino y cómo encaja todo esto con el requisito de MASC que introdujo la Ley Orgánica 1/2025.
Qué es enervar el desahucio
Enervar el desahucio es el derecho del inquilino a paralizar el proceso judicial pagando —antes de la vista— toda la renta y cantidades debidas, incluidas las que se hayan generado durante el propio procedimiento. Si el pago se produce dentro del plazo que fija el requerimiento judicial, el juicio termina sin sentencia de desahucio: el contrato de arrendamiento sigue vigente como si nada hubiera pasado.
El mecanismo está regulado en el artículo 22.4 LEC, que lo llama expresamente “caso especial de enervación del desahucio”. Una vez admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino, dentro del propio proceso, para que en 10 días desaloje, pague o se oponga (art. 438.5 LEC). Si paga en ese plazo la totalidad de lo debido, el desahucio se enerva y el decreto pone fin al juicio sin lanzamiento.
Este requerimiento judicial —el que llega ya con la demanda admitida— es distinto del requerimiento fehaciente de pago que el arrendador puede enviar por su cuenta antes de demandar. Y es precisamente ese segundo requerimiento, el previo, el que puede cerrarle al inquilino la puerta de la enervación.
Por qué el requerimiento previo con 30 días de antelación bloquea la enervación
El artículo 22.4 LEC, en su redacción vigente, dice literalmente:
“Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.”
En términos simples, la ley excluye la enervación en dos supuestos:
- Enervación anterior. Si el inquilino ya enervó un desahucio previo sobre ese mismo contrato, no puede volver a hacerlo, salvo que el impago de aquella vez se debiera a una causa imputable al arrendador (por ejemplo, que rechazara un pago o no facilitara los medios para hacerlo).
- Requerimiento fehaciente previo de al menos 30 días. Si el arrendador ya requirió el pago al inquilino, por cualquier medio fehaciente, con una antelación mínima de 30 días a la fecha en que presenta la demanda, y el inquilino no pagó antes de esa presentación, el derecho a enervar desaparece.
La lógica es sencilla: la enervación protege al inquilino que reacciona al ver que le demandan. No protege al que ya tuvo aviso formal con un mes de margen y decidió no pagar de todos modos. La ley solo exige que el requerimiento sea “por cualquier medio fehaciente”: no impone forma notarial ni judicial, así que una notificación fehaciente de impago de alquiler con acreditación de envío, entrega y contenido cumple el requisito igual que un burofax en papel o un acta notarial.
Qué debe contener el requerimiento previo
Para que el requerimiento surta este efecto —bloquear la enervación—, conviene que incluya, como mínimo:
- Identificación de las partes: arrendador y arrendatario, con sus datos y el contrato de arrendamiento al que se refiere.
- Importe exacto de la deuda, desglosado por mensualidades u otras cantidades pendientes (suministros, comunidad, si corresponde según el contrato).
- Fecha de vencimiento de cada cantidad reclamada.
- Plazo para pagar y forma de hacerlo (cuenta bancaria, consignación notarial o judicial).
- Advertencia expresa de que, si no se produce el pago, el arrendador iniciará la demanda de desahucio y de reclamación de cantidad, y de que este requerimiento, al enviarse con la antelación legal, impedirá una futura enervación.
- Fecha del envío, para poder acreditar después que transcurrieron los 30 días exigidos antes de presentar la demanda.
No basta con reclamar la renta de forma genérica: el requerimiento debe identificar cantidades y fechas con precisión, porque es ese documento el que el juzgado va a examinar si el inquilino, llegado el momento, alega que nunca se le avisó a tiempo.
Cómo acreditar la fecha de recepción
El punto débil de casi todos los requerimientos de pago no es el contenido, sino la prueba. El artículo 22.4 LEC exige que el requerimiento se haya practicado “con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda”, y esa fecha —la de la recepción, no la del envío— es la que el arrendador tiene que poder demostrar si el inquilino niega haberlo recibido a tiempo.
| Medio | Qué acredita | Riesgo |
|---|---|---|
| Burofax en papel con acuse | Envío, contenido si se contrata la copia certificada, y recepción si el inquilino firma | Si no lo recoge, acredita el intento de entrega, no la recepción |
| Email o WhatsApp ordinario | Nada verificable de forma independiente | El inquilino puede negar haberlo recibido o leído |
| Notificación fehaciente electrónica con sello cualificado | Contenido, envío y entrega con sello de tiempo y, si el destinatario accede, también el acceso | Necesita un email o móvil del inquilino; lo más sólido es el que figure en el contrato |
| Acta notarial de requerimiento | Máxima fuerza probatoria | Coste y tiempo de gestión mayores |
Con una notificación fehaciente electrónica, el sello electrónico cualificado (QeSeal) presume la integridad del contenido y la corrección de su origen conforme al artículo 35.2 del Reglamento eIDAS, y el sello de tiempo cualificado presume la exactitud de la fecha y hora del envío conforme al artículo 41.2 del mismo reglamento. El artículo 326.4 LEC traslada al inquilino que impugne ese documento la carga de demostrar que es incorrecto. Es la misma base que ya explicamos al detalle en la guía del requerimiento fehaciente de pago, aplicable aquí sin diferencias.
El requerimiento previo y el requisito de MASC de la Ley 1/2025
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, exige con carácter general acudir a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de admitir una demanda, en todos los procesos declarativos del libro II de la LEC (art. 5.2). El texto solo exime de este requisito a ocho materias tasadas —derechos fundamentales, medidas del artículo 158 del Código Civil, apoyo a personas con discapacidad, filiación, tutela sumaria de la posesión, demolición de obra ruinosa, protección de menores y juicio cambiario—, y el desahucio por falta de pago no figura entre ellas. En principio, por tanto, una demanda de desahucio por impago también debe acreditar el intento de MASC para ser admitida.
Aquí es donde el requerimiento previo cobra un segundo valor: si se redacta dando al inquilino una vía real de respuesta o negociación (no solo una orden de pago) y queda documentado conforme al artículo 10 de la Ley Orgánica 1/2025 —un documento que pruebe que el inquilino recibió la propuesta, en qué fecha y que pudo acceder a su contenido íntegro—, el mismo envío puede servir a la vez para bloquear la enervación (art. 22.4 LEC) y para acreditar el intento de MASC.
Conviene no dar esto por sentado sin matices. Como explicamos al analizar el auto 166/2026 del Tribunal de Lucena, algunos juzgados están exigiendo no solo la prueba del envío, sino constancia de que el destinatario tuvo conocimiento efectivo de la comunicación, mientras que otras audiencias se conforman con la puesta a disposición. Cuanto más sólida sea la prueba de recepción o de acceso, menos expuesto queda el arrendador a que un criterio judicial restrictivo le inadmita la demanda por defecto de MASC. Repasamos el marco general de este requisito en la guía de MASC y Ley de Eficiencia Procesal.
Qué pasa si el inquilino ya enervó una vez
Aunque no haya requerimiento previo, el artículo 22.4 LEC excluye igualmente la enervación cuando el inquilino ya la utilizó en una ocasión anterior sobre ese mismo contrato de arrendamiento. La excepción a esta excepción es que el impago de aquella primera vez se debiera a una causa imputable al arrendador —por ejemplo, que hubiera rechazado el cobro o dificultado el pago—. Un arrendador que ya vivió una enervación anterior y vuelve a encontrarse con un impago no necesita, en teoría, enviar un nuevo requerimiento para bloquear una segunda enervación, pero conviene documentarlo igualmente: es la prueba que tendrá que aportar si el inquilino discute en el juicio si aquella primera enervación existió o no.
Preguntas frecuentes
¿El requerimiento previo al desahucio tiene que ser un burofax en papel?
No. El artículo 22.4 LEC exige un requerimiento “por cualquier medio fehaciente”, sin imponer una forma concreta. Un burofax tradicional, una notificación fehaciente electrónica con sello cualificado o un acta notarial cumplen igualmente, siempre que acrediten contenido, envío y fecha de recepción.
¿Basta con enviar el requerimiento unos días antes de demandar?
No. El artículo 22.4 LEC exige al menos 30 días de antelación entre el requerimiento y la presentación de la demanda. Un requerimiento enviado 15 o 20 días antes no bloquea la enervación, aunque el inquilino tampoco haya pagado en ese plazo.
¿Puedo enviar el requerimiento y demandar inmediatamente si no paga?
Sí, pero no antes de que transcurran los 30 días. Si presentas la demanda antes de ese plazo, el requerimiento no cumple el supuesto del artículo 22.4 LEC y el inquilino conserva la posibilidad de enervar en el proceso judicial.
¿El requerimiento previo sustituye al requerimiento judicial dentro del proceso?
No. Son dos actos distintos. El requerimiento previo es un acto extrajudicial del arrendador, antes de demandar. El requerimiento judicial lo practica el letrado de la Administración de Justicia tras admitir la demanda (art. 438.5 LEC) y es el que, en ausencia de un requerimiento previo válido, abre la puerta a la enervación dentro del propio juicio.
¿Sirve el requerimiento previo también para cumplir el MASC exigido por la Ley 1/2025?
Depende de cómo se redacte y de cómo se acredite. El desahucio por falta de pago no está entre las materias excluidas del requisito de MASC del artículo 5.2 de la Ley Orgánica 1/2025, así que un requerimiento que incluya una propuesta real de negociación y deje constancia de que el inquilino lo recibió, en qué fecha y que pudo acceder a su contenido (art. 10 de la misma ley) puede servir para ambos fines. Consulta con tu abogado el criterio del juzgado competente antes de presentar la demanda.
Conclusión
El requerimiento previo al desahucio no es un trámite decorativo: es lo que decide si el inquilino conserva o pierde el derecho a enervar. Enviado por un medio fehaciente y con al menos 30 días de antelación a la demanda, cierra esa puerta conforme al artículo 22.4 LEC. Enviado además con el contenido y la constancia de recepción adecuados, puede cumplir a la vez el requisito de MASC que exige la Ley Orgánica 1/2025 antes de admitir la demanda. Lo que no compensa, en ningún caso, es enviarlo sin poder demostrar después cuándo llegó. Si lo que quieres no es reclamar una deuda sino no prorrogar el contrato al vencimiento, el plazo y el contenido del aviso cambian con el Real Decreto-ley 28/2026, todavía pendiente de convalidación.
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