A partir del 15 de noviembre de 2026, el arrendador que no quiera prorrogar un alquiler de vivienda habitual tendrá que avisar al inquilino con al menos seis meses de antelación (hoy son cuatro) y, con carácter general, pagarle una indemnización. Lo dispone el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, que reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ese decreto-ley todavía no consta convalidado, así que su contenido puede cambiar o caer.
Esta guía resume lo que dice el texto publicado en el BOE, qué debe llevar el preaviso para que sirva y cómo conservar la prueba de que se envió a tiempo, con un burofax postal o un email certificado.
Texto provisional. El Real Decreto-ley 28/2026 se publicó en el BOE el 7 de octubre de 2026 y, a fecha 19 de octubre de 2026, no consta en el BOE ninguna resolución que lo convalide. Un decreto-ley debe ser convalidado en el plazo del artículo 86.2 de la Constitución o queda derogado. Como las Cortes están disueltas desde el 6 de octubre (Real Decreto 806/2026, elecciones el 29 de noviembre), esa votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. Revisaremos esta pieza cuando haya novedades. Antes de actuar sobre un contrato concreto, consulta con tu abogado o asesor.
Por qué existe y en qué situación está
El decreto-ley modifica solo el artículo 10 de la LAU, el que regula qué pasa cuando termina el periodo mínimo de un alquiler de vivienda habitual. Según su propio preámbulo, retoma la materia de otro decreto-ley, el Real Decreto-ley 27/2026, que el Congreso derogó el 2 de octubre de 2026 (resolución publicada en el BOE).
Esa historia explica el riesgo: es el segundo decreto-ley sobre la misma materia en pocas semanas y su convalidación no está asegurada. Lo prudente es preparar los plazos con la norma nueva a la vista, sin darla por definitiva. Puedes leer el texto oficial en el BOE y la LAU consolidada.
Qué cambia en el artículo 10 de la LAU
El artículo 10 se aplica cuando el contrato llega a su vencimiento después de haber cumplido el periodo mínimo (cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica). Esto es lo que cambia, según el preámbulo y el articulado del decreto-ley:
| Régimen anterior | Con el RDL 28/2026 | |
|---|---|---|
| Preaviso del arrendador | 4 meses | 6 meses |
| Preaviso del arrendatario | 2 meses | 2 meses (no cambia) |
| Si nadie avisa | Prórroga tácita por plazos anuales, hasta tres años más | Prórroga tácita y obligatoria por plazos de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) |
| Indemnización al inquilino | No | Sí, con carácter general, si el arrendador no prorroga |
| Entrada en vigor | n/a | 15 de noviembre de 2026 |
El texto del artículo 10.1 habla de «notificar» la voluntad de no prorrogar. No impone un medio concreto, pero sí un plazo mínimo, y es el arrendador quien debe poder demostrar que lo cumplió.
La indemnización y cuándo no procede
Si el arrendador comunica válidamente que no prorroga, debe indemnizar al inquilino con el mayor de estos dos importes:
- Doce mensualidades, calculadas con el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler.
- Una mensualidad, calculada igual, por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda (los periodos inferiores al año se prorratean por meses y los inferiores al mes, por días).
Si no se puede obtener un valor individualizado de la vivienda en ese sistema, se usa como referencia la renta mensual vigente del contrato en la fecha del preaviso. La indemnización se abona al entregar la vivienda.
El artículo 10.2 enumera los casos en los que no procede la indemnización:
- El arrendador es persona física y necesita la vivienda como residencia permanente para sí, para familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en los supuestos de separación, divorcio o nulidad con sentencia firme. Si a los tres meses de la entrega nadie la ocupa (salvo fuerza mayor), el inquilino recupera el derecho a indemnización.
- El inquilino no ha habitado la vivienda más de seis meses en los doce anteriores al aviso, salvo causa justificada como salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, o que en ella hayan seguido viviendo las personas del artículo 7.1 LAU.
- El inquilino tiene, en el mismo municipio, otra vivienda apta para sus necesidades, como propietario o con un derecho de uso o disfrute, y puede ocuparla.
- Las partes firman un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
- El inquilino rechaza, expresa o tácitamente, una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda, hecha dentro del plazo de preaviso, con permanencia mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y una renta ajustada a las reglas del artículo 17.6 LAU.
Además, el decreto-ley mantiene las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad (hasta un año, artículo 10.5) y en zonas de mercado residencial tensionado (hasta tres años, artículo 10.6), que el inquilino debe solicitar. Si el inquilino reúne los requisitos de una prórroga legal obligatoria para el arrendador y no la pide, no hay indemnización; si la pide, la indemnización se aplaza al final de esa prórroga. Aquí no las desarrollamos: dependen de cada caso.
Ojo también al otro decreto-ley del mismo día, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre y también pendiente de convalidación. Su disposición final quinta permite al inquilino que esté al corriente de pago (y lo haya estado los ocho meses anteriores) pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años más, por anualidades, en contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 o que acaben su prórroga tácita o su tácita reconducción. Tiene excepciones, como la necesidad de la vivienda comunicada conforme al artículo 9.3 LAU. Si estás calculando cuándo recuperas la vivienda, cuenta con esta posibilidad.
El preaviso tiene que contar el motivo
Este es el punto que más afecta a quien tiene que redactar el aviso. El artículo 10.2 dice que las causas que excluyen la indemnización «deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso».
Dicho de forma práctica: si el arrendador quiere recuperar la vivienda para un hijo y no pagar la indemnización, el aviso debe decirlo, con el detalle suficiente, en el propio preaviso. Un aviso genérico («no deseo renovar») puede dejar al arrendador sin esa excepción. Un buen preaviso incluye:
- Identificación del contrato (partes, vivienda, fecha de inicio y de vencimiento).
- La voluntad expresa de no prorrogar.
- Si se invoca una causa del artículo 10.2, cuál es y los hechos concretos en que se apoya.
- Si se hace una oferta de nuevo contrato, sus condiciones completas, con su plazo de permanencia y su renta.
- La fecha de envío.
Régimen transitorio: qué pasa con tu contrato
La disposición transitoria única fija cuándo se aplica cada regla. En resumen:
- Vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026. La nueva redacción del artículo 10 se aplica a los contratos vigentes respecto de los vencimientos que se produzcan después de esa fecha.
- Avisos anteriores a la publicación. Los preavisos válidos enviados antes de la publicación del decreto-ley (7 de octubre de 2026) conservan su eficacia y no generan indemnización.
- Avisos entre la publicación y el 15 de noviembre. Su encaje es dudoso: el preámbulo indica que las decisiones de no prórroga adoptadas desde la publicación quedan ya sujetas al nuevo régimen, pero el apartado 4 de la misma disposición habla de comunicaciones «efectuadas antes de la entrada en vigor». El texto no es del todo coherente. Si estás en ese caso, consulta con un asesor.
- Contratos que vencen pronto. Si a 15 de noviembre de 2026 quedan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador puede avisar con un mínimo de cuatro meses.
- Contratos ya en prórroga. Los que ya están en la prórroga del artículo 10.1 antiguo continúan en ella hasta su término y, al terminar, se les aplica la nueva redacción.
- Tácita reconducción. Los contratos que ya estén en ese régimen del Código Civil pasan al artículo 10 a partir del primer vencimiento posterior a la entrada en vigor.
Un ejemplo con fechas ficticias, solo para ver el efecto. Un contrato que cumple su periodo mínimo de cinco años el 31 de marzo de 2027 tiene menos de seis meses por delante el 15 de noviembre de 2026, así que le vale el preaviso de cuatro meses (en torno al 30 de noviembre de 2026). Uno que lo cumple el 30 de junio de 2027 necesita ya los seis meses (en torno al 30 de diciembre de 2026). No apures el último día: la ley no detalla cómo se computa el plazo ni si cuenta el envío o la recepción, así que conviene que el aviso llegue con días de sobra.
Cómo enviar el preaviso para poder probarlo
Si surge una discusión, lo que habrá que acreditar es qué decía el aviso y cuándo llegó. Un WhatsApp o un correo corriente dejan esa prueba débil, porque el destinatario puede negar que lo recibió o cuestionar el contenido. Lo conveniente es un envío que deje constancia de contenido, fecha y entrega. Con Notificaciones Fehacientes tienes dos opciones:
- Burofax postal: carta en papel con acuse de recibo firmado. Cuesta 7,50 € + IVA hasta 10 páginas. El plazo de entrega va de 5 a 21 días hábiles y, si no localizan al destinatario, se suman 15 días hábiles en la oficina postal. Cuenta con ese tiempo.
- Email certificado: llega en minutos, con un acta con sello electrónico cualificado y sello de tiempo cualificado. Cuesta 1,25 € + IVA.
Antes de elegir, mira qué dice el contrato sobre notificaciones. Si fija un domicilio, envía primero el burofax postal a ese domicilio y usa el email certificado como refuerzo. Si admite una dirección de correo electrónico, el email certificado es el canal más rápido. NF aplica un sello electrónico cualificado (artículo 35.2 del Reglamento eIDAS) y un sello de tiempo cualificado (artículo 41.2); la LEC admite la prueba electrónica (artículo 299.2) y su artículo 326.4 presume que el documento reúne la característica cuestionada (por ejemplo, integridad o fecha y hora) si el servicio de confianza cualificado figuraba en la lista de confianza, y la carga de comprobar la impugnación recae en quien impugna. Valorar la prueba corresponde siempre al juez.
Si el preaviso es solo un paso de una situación más amplia, como un impago de renta o una resolución del contrato, mira cómo se notifica de forma fehaciente. Y si te preguntas qué pasa cuando el destinatario no abre el aviso, lo explicamos en qué ocurre si no abres un email certificado.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo hay que avisar con seis meses?
Desde el 15 de noviembre de 2026, salvo que para entonces el decreto-ley haya decaído por no convalidarse. Es la fecha de entrada en vigor de su disposición final segunda. Si a esa fecha faltan menos de seis meses para el vencimiento de tu contrato, el arrendador puede avisar con cuatro meses como mínimo.
¿El RDL 28/2026 ya es definitivo?
No. Un decreto-ley se aplica desde su entrada en vigor, pero queda derogado si el Congreso (con las Cortes disueltas, su Diputación Permanente) no lo convalida en el plazo del artículo 86.2 de la Constitución. A 19 de octubre de 2026 no consta convalidación en el BOE. Revisa el estado antes de tomar decisiones sobre un contrato concreto.
¿Tengo que pagar indemnización si no prorrogo?
Con carácter general, sí: el mayor de doce mensualidades o una mensualidad por año de residencia, según el sistema estatal de referencia de precios de alquiler. No procede si concurre alguna de las causas del artículo 10.2, y esa causa debe constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso.
¿Un aviso por WhatsApp o email normal sirve como preaviso?
La ley habla de «notificar» y no fija un medio, así que no está prohibido. El problema es la prueba: si el destinatario niega haberlo recibido o discute el contenido, tendrás que demostrar ambas cosas. Un envío con acta sellada y fecha de entrega reduce ese riesgo. Revisa también si el contrato fija un domicilio o un email para notificar.
¿Y si soy inquilino y quiero irme al final del contrato?
El decreto-ley mantiene en dos meses el preaviso del arrendatario. Si ninguna de las partes avisa, el contrato se prorroga. Conviene enviar tu aviso con prueba de fecha, para que el arrendador no pueda decir después que no lo recibió.
Conclusión
El RDL 28/2026 convierte el preaviso del arrendador en un trámite más exigente: seis meses de antelación, un contenido que debe incluir las causas que evitan la indemnización y, por tanto, una prueba mejor. Es un texto provisional hasta su convalidación, pero los plazos que impone ya obligan a mirar el calendario de los contratos que vencen en 2027. Revisa el vencimiento, el medio que fija el contrato y envía con margen.
Envía el preaviso con fecha de entrega certificada desde 1,25 € + IVA. Consulta las tarifas o crea tu cuenta.